להיערך נכון לעסקת Back to Back – מכירת דירה כנגד דירה

מהי עסקת Back to Back ?

עסקאות "גב אל גב" הן עסקאות נפוצות מאד בשוק הנדל"ן הישראלי (ובכלל) ועם זאת מדובר בעסקה מורכבת אשר לא מעט טעויות יכולות לקרות בדרך אם לא עושים אותה נכון.

 במאמר הבא מסביר עורך הדין ליאור אביב, ממשרד עורכי הדין ליאור אביב המתמחה בנדל"ן ובפרט בעריכת עסקאות מסוג זה, מה צריך לעשות בשביל שהעסקה תהיה מוצלחת.

למה עסקת Back to Back היא מורכבת?

להבדיל ממצב שבו אדם רוכש דירה בפעם הראשונה בחייו ועובר משכירות לבית בבעלותו, כאן מדובר על מכירת נכס בבעלותכם ורכישת נכס אחר. כלומר, מדובר פה לא בעסקה אחת אלא בשתי עסקאות שלמעשה תלויות זו בזו, וכדי שיצאו לפועל כראוי צריכות להיערך במקביל או בסינכרון מתאים. העדר סינכרון והתאמה בין העסקאות יכולים לעורר מגוון של בעיות, אי נעימויות עד לכדי טענות להפרת חוזה או ביטול העסקה כולה.  

אילו בעיות יכולות להתרחש בעסקת Back to Back?

מצבים רבים עשויים להוסיף אתגר לעסקה מסוג זה. למשל חוסר במימון לרכישת הבית החדש, או הצורך לבצע תשלום עבור הדירה הנרכשת כאשר טרם קיבלתם את התשלום שמגיע לכם עבור הדירה הנמכרת. מצב אחר הוא מצב שבו אין סנכרון בין מועדי המסירה של המפתח והכניסה אל הבית החדש ואל המשוואה נכנס הצורך בפתרון מגורים ואחסון החפצים לתקופה לא ידועה.

הפתרון האידיאלי שיכול למנוע בעיות מסוג זה הוא מצב של סנכרון מלא בין שתי העסקאות וחשיבה על כל הגורמים הרלוונטיים כמו למשל מועד ביצוע התשלומים, משכנתא, תכנון מס וגורמים נוספים. נעמוד על כך להלן.

מה צריך לעשות בשביל שעסקה משולבת של מכירה וקנייה תהיה מוצלחת?

ניתן להתגבר על המורכבות הקיימת בעסקה מסוג זה, באמצעות תכנון נכון של העסקה והתאמה בין העסקה למכירת הבית הישן לעסקה לרכישת הבית החדש. אלה הם חלק מהדגשים שיש לשים אליהם לב:

•   הסדרת מועדי התשלום- יש להתאים בין מועדי התשלום של העסקאות כך שלא יווצר מצב שבו הרוכש נדרש לשלם תשלום בטרם קיבל את הכסף מעסקת המכירה. הדרך לעשות זאת היא באמצעות מרווח מספק של זמן בין התשלומים. המרווח צריך לקחת בחשבון גם מצב שבו חל עיכוב באחד התשלומים. במקביל כדאי לוודא בחוזה שעיכוב קל לא יגרור טענה של הפרת חוזה.

•   בדיקה מקדמית לתוספת מימון – במידת הצורך, ככל וקיים חוסר במימון, יש לערוך בדיקה מקדמית מול בנק למשכנתאות כדי לוודא שאכן יהיה ניתן לקבל הלוואת משכנתא על ההפרש.

•   להציג את הנתונים כמו שהם – חשוב להוסיף סעיף הבהרה בהסכם כי הרוכש מודע לכך שהמוכר מוכר את הנכס שלו בשביל לרכוש נכס חדש, כלומר שמתקיימת עסקת Back to Back. למה זה חשוב? בשביל שהרוכש יהיה מודע מראש לפוטנציאל הנזק שיכול להיגרם למוכר אם יתעכב בתשלומים. 

•   משכנתאות – במידה ונלקח מימון באחת מהעסקאות יש לקחת נתון זה בחשבון ולהתאים אותו לעסקה. לדוגמה, כאשר קיימת משכנתא על הנכס הנמכר, אפשר "לגרור" את המשכנתא אל הנכס החדש. גם במצב כזה חשוב לבצע את ההתאמות הנדרשות בהסכם ולסנכרן בין העסקאות.

לסיכום

ניהול זהיר של עסקה שכזו, יכול לחסוך כסף רב, טענות להפרת החוזה ואי נעימויות שונות. הדרך לעשות זאת היא באמצעות קבלת ייעוץ משפטי מקצועי מעורך דין המכיר היטב את תחום הנדל"ן בכלל, ובקיא בפרט באתגרים והמורכבות של עסקאות מסוג זה, כדי שיוכל לצפות מראש כל תרחיש שיכול להתעורר ולתת לו פתרון ראוי מבעוד מועד.

פנו אל משרד עורכי הדין ליאור אביב, המתמחה בעריכת עסקאות מקרקעין ובפרט בעסקאות Back to Back, על מנת שתוכלו לישון בשקט גם כשעל הפרק עסקה מורכבת.