כבר בפתח הדברים ולפני שנצלול לעומקם, עו"ד ליאור אביב המתמחה בעסקאות נדל"ן, מבקש להבהיר: בכל עסקת נדל"ן חובה שתהיו מיוצגים על ידי עו"ד המתמחה בתחום, ובפרט בעסקאות רכישת דירה מקבלן.
על מנת שאפשר יהיה להבין עד כמה עבודתו של עוה"ד היא נחוצה בעסקאות מסוג זה נעמוד על חלק מהנושאים החשובים שעוה"ד שלכם יבדוק לפני החתימה.
בר שינוי
חשוב להבין כי גם עסקת רכישה של דירה מול קבלן הינה ברת שינוי. עורך הדין של הקבלן אכן יכין חוזה מכירה, ומצדו הוא מחויב לדאוג לאינטרסים ולשיקולים של הלקוח שלו, הקבלן. יחד עם זאת, אין מדובר ב-'חוזה אחיד' שאינו ניתן לשינוי. ההפך הוא הנכון. אם תשכרו את שירותיו של עו"ד המתמחה בנדל"ן ובעריכת עסקאות בפרט, עורך הדין יבחן את החוזה, יבצע בדיקות משפטיות ויוודא שהוא תואם את הוראות הדין, מתאים לאינטרס שלכם ויציע תיקונים בסעיפי החוזה.
רק לאחר משא ומתן בין עורכי הדין בנוגע לתנאי העסקה, יוכל עורך הדין לאשר ולהמליץ לכם על חתימה על החוזה. לכן, המלצה חמה מאוד היא לשכור שירותיו של עו"ד המתמחה בתחום. אין חולק כי עלות השירות היא כאין וכאפס לעומת הסיכון הכרוך בחוזה שלא נערכו כל הבדיקות לגביו.
מאיזה שלב כדאי לשכור שירותיו של עורך דין?
ברגע שהחלטתם איזה דירה אתם מעוניינים לרכוש ובטרם חתימה על 'בקשת רכישה' או 'זכרון דברים' כדאי לכם להכניס לתמונה עורך דין המתמחה בנדל"ן מטעמכם, וזאת גם אם הקבלן אומר לכם 'כדאי לכם לחתום שלא תפספסו את הדירה'. למעשה כל חתימה שלכם על מסמך מטעם הקבלן היא הסכם. גם 'זיכרון דברים' הוא הסכם. ולכן ככזה הוא יחייב אתכם וישפיע על העמדה שלכם לניהול משא ומתן במסגרת הסכם הרכישה וזה מצב לא רצוי מבחינתכם. לכן בטרם אתם חותמים על כל מסמך חשוב שתערבו עו"ד מטעמכם.
לא רק מעבר על סעיפי החוזה
למעשה חלק נכבד מעבודתו של עוה"ד שייצג אתכם הוא לבצע בדיקות משפטיות שהן בבחינת חובה על מנת להגן עליכם. כך למשל הוא יבחן – האם הקבלן זכאי לבנות על הקרקע? נראה כי התשובה היא ברורה מאליה, עם זאת, במציאות החיים שלנו, התשובה לא תמיד מובנת מאליה ותמיד מצריכה בדיקה. בדיקה נוספת היא האם מדובר באדמת רמ"י (רשות מקרקעי ישראל), ואז מדובר בעסקת חכירה או אולי אדמה פרטית ואז הזכות היא לבעלות פרטית? האם קיים היתר בנייה? האם על הקרקע קיימות הערות אזהרה למיניהן (שעבודים, עיקולים, צווי מניעה)? כל בדיקה כזו תשפיע על החוזה וסעיפיו ותצריך התייחסות מיוחדת על מנת להגן עליכם. אלו לא פרטים המופיעים בחוזה ולכן עלולים בקלות לחמוק מעין בלתי מקצועית שרק מחפשת לוודא את מה שכתוב בלי לחפור במה שלא נכתב בחוזה.
מי מלווה את הפרויקט?
כחלק מהבדיקות שיבצע עוה"ד מטעמכם הוא יבחן האם לפרויקט יש בנק מלווה ואם בהסכם המכר הקבלן מתחייב כי כל תשלום יועבר לחשבון הבנק המלווה וכנגד ערבות בנקאית. למעשה מדובר בחובה מכוח חוק מכר דירות, על מנת להבטיח את כספיכם או את השלמת הפרויקט במקרה שהקבלן יפשוט את הרגל ולא יוכל להשלים את בניית הפרויקט. מדובר בסעיף חשוב מאוד שמגן עליכם, על הכספים שלכם ומונע שברון לב גדול מאוד.
לסיכום
עסקת רכישת דירה מקבלן היא עסקה מורכבת, עמוסה בפרטים שיכולה להסתבך עד מאוד, ולכן לא עורכים עסקת רכישת דירה מקבלן מבלי לשכור שירותים של עורך דין המתמחה בנדל"ן אשר ידאג לבצע את כל הבדיקות המשפטיות הנדרשות (מנינו את חלקן), ידאג לערוך שינויים בסעיפי החוזה (שכבר ראינו שהם ברי שינוי) והכי חשוב – ישמור עליכם ועל הכסף שלכם, למען השלמת העסקה בצורה מוצלחת ביותר עד לרישום זכויות הנכס על שמכם בלשכת רישום המקרקעין.
פנו אל משרד עורכי הדין ליאור אביב, משרד ותיק ומוערך בתחום, אשר מתמחה בעסקאות מהסוג הזה, על מנת שתוכלו לישון בשקט בלילה.