לשיטתו של עו"ד ליאור אביב, כל עסקת נדל"ן, לרבות עסקת רכישה של דירה יד שנייה היא עסקה שיש להתייחס אליה ביראת קודש ולערוך את כל הבדיקות המשפטיות והמקצועיות הנדרשות. במאמר הבא עו"ד אביב מסביר ממה עליכם להישמר.
עסקת רכישת דירה מקבלן לעומת עסקת יד שנייה
ההבדל הגדול בין עסקת רכישה של דירה יד שנייה לעומת דירה מקבלן היא עניין הוודאות. בעוד הרוכש של דירה יד 2 יכול לראות את הדירה במו עיניו מאחר והיא כבר קיימת, הרי שרוכש דירה מקבלן יצטרך להמתין בסבלנות עד אשר הקבלן יבנה את הדירה. ולכן מהבחינה הזו, רכישת דירה יד שנייה מונעת את הסיכון שאולי הבנייה לא תסתיים. יחד עם זאת, אין הדבר אומר שלא קיימים סיכונים אחרים ברכישת דירה יד 2. נעמוד על חלק מהם וכפועל יוצא מכך, על הדברים שאתם צריכים להישמר מפניהם:
עם מי אתם עושים עסק?
לכאורה מדובר בשאלה מצחיקה. הרי אתם עושים עסק ומתכוונים לרכוש את הדירה מהמוכר שנמצא מולכם. יחד עם זאת, הדברים לא תמיד פשוטים וברורים, במיוחד אם למוכר יש מה להסתיר. ולכן עו"ד המתמחה בביצוע עסקאות נדל"ן יבחן קודם כל – מי עומד מולכם? האם אכן מדובר בבעל הנכס הרשום בלשכת רישום המקרקעין? אולי בכלל מדובר במיופה כח שלו? ואם אכן מדובר במיופה כח, למה בעל הנכס אינו יכול להופיע מולכם? כל השאלות הללו הן שאלות קריטיות, שנועדו להבטיח ב-100% שאתם עושים עסקה מול בעל הדירה שבה אתם חפצים.
מה אתם רוכשים?
גם זו לכאורה שאלה 'מצחיקה', הרי אתם רוכשים את הדירה שמולכם. אבל האמת היא שאתם רוצים לרכוש תחילה את הזכויות החוזיות בדירה ולאחר מכן להשלים את העסקה ברישום בלשכת רישום המקרקעין ולרכוש את הזכויות הקנייניות של הנכס, הן הזכויות החזקות ביותר. לשם כך על עורך הדין שלכם לבחון – מהן הזכויות הנמכרות? האם מדובר בזכות חכירה או בעלות? או שמא הזכויות כלל אינן קיימות בלשכת רישום המקרקעין ואז צריך לחקור ולהבין למה הן לא רשומות? האם קיימות הערות על הזכויות כמו הערות אזהרה, עיקולים, צווי הריסה, משכנתא וכו'.
כל הדברים הללו יכולים להשפיע הן על גורל העסקה (האם כדאי לכם לבצע אותה או לא?) והן על תנאיה וסעיפי החוזה. עסקה שלא ניתן להשלים ברישום מכל סיבה שלא תהא, היא עסקה מסוכנת. ולכן ייתכן מצב שעורך הדין ימליץ ללקוח שלו לא לבצע את העסקה הזו מאחר והיא מסוכנת מידי, או לחילופין ידע לקבוע מראש מנגנונים שישמרו על הלקוח.
מה המצב הפיזי של הנכס?
עו"ד מטעמכם ימליץ לכם לבחון באמצעות שמאי מקרקעין האם קיימות חריגות בנייה בנכס כלומר בנייה או שינוי שנעשו לא לפי התוכנית ובמסגרת החוק, או אולי קיימים ליקוי בנייה שיכולים לסכן אתכם, או את מי שתבחרו לשכן בנכס, ואז התיקון יהיה תנאי בעסקה או ישפיע על המחיר. כל אלה הם דברים שצריך לתת עליהם את הדעת בהסכם הרכישה ובטרם חתימה עליו. כל מרכיב כזה יכול להשפיע הן מבחינה בטיחותית, הן מבחינת שווי הנכס, והן על תנאי החוזה. עורך דין בעל ניסיון בתחום ידע להזהיר את הלקוח שלו, לנהל משא ומתן מול המוכר, ואף לקבוע מנגנונים שישמרו את הרוכש.
לסיכום
עסקת רכישת דירה יד שנייה היא עסקה מורכבת אשר מצריכה ביצוען של לא מעט בדיקות על מנת לוודא כי העסקה כדאית, ולהבטיח שלא תשימו את כספכם על קרן הצבי. הדרך הכי טובה להבטיח זאת היא באמצעות התקשרות עם עורך דין המתמחה בעסקאות בנדל"ן ובעריכת עסקאות רכישה מהסוג הזה.
פנו למשרדו של עו"ד ליאור אביב, משרד ותיק בתחום בעל מוניטין, על מנת להבטיח ביצועה של עסקה מוצלחת. בהצלחה.