רוכשים דירה מקבלן?
כך תהיו מוגנים! נא להכיר, חוק המכר דירות

המחוקק היה ער למציאות המסוכנת הזו הכרוכה ברכישת דירה מקבלן (לעיתים רק לאחר מקרים קשים, כמו לדוגמא בפרשת חפציבה המפורסמת) וגם לפערי הכוחות הקיימים בין הקבלן לרוכשים נוכח הבדלי ידע, כסף, מומחיות ועוד. מהצד השני המחוקק מעוניין לעודד התחלות בנייה ולקדם עסקאות נדל"ן מקבלן. לכן הוא החליט לקבוע הוראות בדין אשר מטרתן להגן על רוכשי דירות בעת עריכת עסקה מסוג זה במטרה לצמצם את הסיכונים הקיימים.

פנינו אל עו"ד ליאור אביב ממשרד עורכי הדין 'ליאור אביב' המתמחה בעריכת עסקאות נדל"ן וביקשנו לעשות סדר בהוראות הדין החשובות שנועדו להגן על רוכשי דירות בעת רכישת דירות מקבלן.

 אם אתם עומדים בפני עריכת עסקת רכישה מקבלן, זהו מאמר חובה עבורכם.

החוקים הרלוונטים ותכליתם

כשאנחנו מדברים על חוקים שכל תכליתם היא לייצר הגנה עבור רוכשי הדירות בעת עסקת רכישה מקבלן אנחנו כמובן מתכוונים ל- 2 חוקים שעברו תיקונים עם השנים:

חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973

התכלית של חוק המכר (דירות) היא להגן על רוכשי דירה מקבלן במצבים בהם הבנייה הינה רשלנית, אינה בטיחותית, חורגת מהתכניות ומהדין, אינה נמסרת לחזקתו בזמן ועוד מקרים שצריך שהחוק יהיה לצד הרוכש. למעשה, החוק מסדיר את האחריות של הקבלן על הדירה שהוא בנה. כך למשל, בין יתר הוראותיו, החוק מסדיר את הנושאים הבאים: חובת הקבלן לצרף מפרט לחוזה המכר, חובתו לתקן אי התאמה למפרט הטכני, זכות לפיצוי הקונה במצב של איחור במסירת הדירה, ועוד נושאים מהותיים להגנה על הרוכש באי עמידה בהתחייבות הקבלן.

 חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), תשל"ה-1974

נראה כי חוק המכר (דירות) מסדיר מצב שבו הדירה נמסרה אך היא אינה עומדת בהתחייבות החוזית. ההגנה שהוא מספק היא בדמות של הגנה על הזכויות של הרוכשים. סיכון אחר שיכול להתעורר הוא מצב שבו הדירה לא צפויה להימסר כלל למשל כתוצאה מפשיטת רגל של הקבלן. במצב כזה הרוכשים עלולים להפסיד את כל הכסף שהשקיעו לרכישת הדירה. מתוך המציאות הכואבת של עסקאות שבהן קבלנים פשטו את הרגל ורוכשים הפסידו את כל ממונם, המחוקק חוקק חוק נוסף, שכבר הספיק לעבור מספר שינויים ותיקונים לאורך השנים, שמטרתו להגן על כספי הרוכשים, והוא חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות).

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) מחייב את הקבלן להעניק מספר בטוחות לרוכשים ובכלל זה ערבות בנקאית, פוליסת ביטוח או הערת אזהרה. מטרתן של הבטוחות להבטיח כי במידה הקבלן יקלע להליכי פירוק (פשיטת רגל) / כינוס נכסים, אז הרוכשים יוכלו לפרוע את הבטוחות. עו"ד אביב סבור שרק בטוחה בדמות ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח תבטיח את כספי הרוכשים בצורה ראויה, ויש להימנע מרכישת דירה בפרויקטים שלא מעניקים בטוחות מסוג זה. רוכש שיחליט לרכוש דירה בפרויקט שמעניק בטוחה בדמות הערת אזהרה בלבד, במקרים מסוימים, עלול להפסיד את כל כספו.

מוסד פיננסי מלווה

אחד מתוך הדברים הרבים שעורך דין למקרקעין שמייצג את הרוכשים בודק בעסקה זו הוא את הנושא של המוסד הפיננסי המממן את הפרויקט. זהו הגורם השלישי והמאוד חשוב במשוואת הכוחות בין הרוכש לקבלן. כאשר קיים מוסד פיננסי כזה בתמונה, חוק המכר דירות (השקעות) מסדיר את המערכת ההסכמית ביניהם ביחס לרוכשי הדירות.

כך למשל החוק מחייב את המוסד הפיננסי להפיק שוברי תשלום אשר ישמשו את רוכשי הדירות בגין כל תשלום שהם מבצעים. המשמעות היא שהקבלן נותן הוראה בלתי חוזרת למוסד הפיננסי להמציא ערבות בנקאית לרוכש בתוך פרק זמן מוגדר מראש כנגד התשלום שהרוכש ביצע. ערבות בנקאית זו תוחזר למוסד הפיננסי על ידי הרוכש אך ורק כנגד מסירת החזקה בדירה וכנגד תנאים נוספים (קבלת מכתב החרגה, רישום הע"א וכו').

עצם הכנסת 'שחקן' נוסף אל המשוואה, עם הוראות המספקות הגנה לרוכשים, מהווה יתרון עבורם. כך למשל במצב שבו הקבלן חלילה פושט את הרגל, המוסד הפיננסי רשאי בתנאים מסוימים להחליף את הקבלן בקבלן אחר שיביא להשלמת הבנייה כנדרש.

האם קיומן של הוראות החוק המגנות על הרוכש מספיקות?

קיומן של הוראות חוק המגנות על רוכשי הדירות לבדן אינו מספיק. על מנת לאפשר לרוכשים הגנה מלאה מפני כל הסיבוכים האפשריים שעלולים להתרחש לאורך הדרך עד להשלמת עסקה, הם צריכים עורך דין למקרקעין המתמחה בעסקאות מהסוג הנ"ל אשר בקיא בסעיפי החוק והפסיקה ובעל הפרקטיקה המתאימה. מחובתו של עו"ד זה לבחון את מערכת ההסכמים בין הרוכש לקבלן ולמוסד הפיננסי, לוודא שכל הוראות החוק מתקיימות, שכל הבטוחות ניתנות ושהרוכש מקבל הגנה מלאה. כמו כן, עליו להנחות את הרוכש כיצד עליו לפעול לאורך העסקה (למשל בנושא של החזרת הבטוחות, באיזה תנאים וכן הלאה). 

לסיכום

חוק המכר (דירות) וחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות) נועדו להגן על הזכויות של רוכשי דירות מול קבלן כנגד מצבים מסוכנים בהם הרוכשים עלולים לאבד את השקעתם. הדרך היחידה לממש הגנה זו בצורה מלאה היא בסיוע של עו"ד מקרקעין מתמחה בתחום אשר מכיר היטב את הדין ובעל ניסיון בעריכת עסקאות מסוג זה. פנו אל משרד עורכי הדין 'ליאור אביב' בעל הניסיון והידע המתאים בתחום.