שיפוץ רכוש משותף בבניין – עושים סדר

שיפוץ הרכוש המשותף – מתי ולאיזה צורך?

שיפוץ הרכוש המשותף בבניין באופן עקרוני יכול להתרחש בשני מצבים. האחד, כאשר הרשות העירונית מחייבת את דיירי הבניין לשפץ אותו וזאת נוכח סכנה בטיחותית שנשקפת לדיירי הבניין או לעוברי אורח. במקרה כזה הרשות העירונית יכולה לפעול בהתאם לסמכות הטבועה שלה על פי חוקי עזר עירוניים ולהוציא צו מבנה מסוכן המחייב את בעלי הבניין לפעול להסרת הסכנה. הדרישה לשיפוץ ניתנת לאכיפה הן במישור הפלילי והן במישור האזרחי.

הסוג השני של המקרים הוא כאשר בעלי הדירות בבניין מחליטים כי התעורר צורך והגיעה העת לערוך שיפוץ בבניין ובאזורים המשותפים בו ולשם כך הם מתאגדים. כך למשל הם יכולים להחליט על שיפוץ הקירות החיצוניים, חדר המדרגות, המעלית, הצנרת המשותפת, קומת הכניסה לבניין, המעברים, העמודים ועוד.

בשני המקרים הללו נשאלות שאלות רבות בנוגע להוצאה לפועל של השיפוץ המתבקש ובין היתר כיצד הדבר נעשה, מי נושא בתשלום ועוד.

כיצד מתקבלת ההחלטה בנושא?

במקרים שבהם נדרש לבצע תיקון שהמטרה שלו היא לשמור על הקיים, על הנציגות של הבניין, כחלק מהגדרת הסמכויות והתפקידים שלה, לקבל החלטה עצמאית והיא אינה צריכה לשם כך לכנס אסיפת דיירים. אך אם מדובר בשיפוץ מקיף יותר שחורג מתיקון סטנדרטי, אז על הנציגות לכנס אסיפת דיירים ולקבל רוב רגיל של קולות על מנת לבצע את השיפוץ. כיצד יתחלקו עלויות השיפוץ במצב כזה? האם גם הדיירים המתנגדים יצטרכו לשאת בעלות השיפוץ למרות שהתנגדו?

של מי החובה לשאת בעלות השיפוץ?

סעיף 58 לחוק המקרקעין מסדיר את הסוגיה של נשיאה וחלוקה בהוצאות השיפוץ. זוהי לשון החוק:

נשיאת הוצאות

58. (א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחוייבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר; לענין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

הסעיף קובע כי כל בעל דירה חייב לשאת בהוצאה זו, הוא קובע את יחס התשלום שישלם כל דייר (בהתאם לשטח הדירה שלו, אלא אם קבעו אחרת הדיירים בתקנון), והוא מגדיר מה זה אומר 'החזקתו התקינה'. לכן, במצב כזה בעל דירה מחויב לשאת בעלות גם אם התנגד לביצועו של התיקון / שיפוץ.

ואם דייר מתנגד להשתתף בעלות השיפוץ?

במצב שבו מי מבעלי הזכויות על דירות / נכסים בבניין מסרב למלא את חובתו להשתתף בעלות השיפוץ של הבניין למטרת 'החזקתו התקינה' במקרה כזה על נציגות הבניין להגיש תביעה כנגדו למפקח על רישום המקרקעין לו הסמכות הבלעדית לדון בתביעה מהסוג הנ"ל.

שיפוץ אסתטי גם נכלל החובה זו?

משרד עורכי הדין ליאור אביב זכה להצלחה גדולה בתחום תחזוקת הבית המשותפים כאשר יצר פסיקה תקדימית במסגרתה קבע בית המשפט המחוזי (ברשותה של כב' השופטת לימור ביבי), לפיה קיימת חובה של כל הדיירים להשתתף בהוצאות השיפוץ גם כאשר מדובר בשיפוץ הכולל רכיבים אסתטיים. הסיבה לכך היא שפרשנות זו תואמת את תכלית החוק לדאוג לתחזוקה השוטפת של הבניין. במידה ובעלי הזכויות לא ידאגו לתחזק את הרכוש המשותף כראוי, עלולים להיווצר ברכוש המשותף סדקים, קורוזיה, ושאר פגמים שאף עלולים לגרום לחדירת מים לתוך פנים הדירות ולעוד מפגעים וליקויים שאינם קשורים רק לאסתטיקה של הבניין, ואז הוצאות השיקום יהיו רבות יותר.

לסיכום

סקרנו את הנושא של שיפוץ הרכוש המשותף בבניינים משותפים. המסקנה הנדרשת היא שהתחזוקה השוטפת של הבניין המשותף היא הכרחית כדרך קבע בשביל לשמור על איכות החיים של הדיירים, ערך הדירות שלהם ובראש ובראשונה בשביל חלילה למנוע מצבים מסוכנים שיכולים לסכן חיי אדם. במידה והבית המשותף שלכם זקוק לשיפוץ, ואתם נתקלים בבעל זכויות סרבן שלא משתתף בהוצאות ואף לעיתים מסכל אותו, פנו אל משרד עו"ד ליאור אביב לייעוץ בנושא.