פסיקה תקדימית של משרד עורכי הדין ליאור אביב:
האם ניתן לחייב דייר סרבן להשתתף בהוצאות שיפוץ הבית המשותף, הכולל גם רכיבים אסתטיים?

החובה החוקית והשאלה המשפטית בצידה

סעיף 58 לחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 קובע את החובה החוקית של כל בעל דירה בבניין משותף להשתתף בהוצאות החזקתו התקינה של הבניין.

וזוהי לשון החוק:

58. (א) בעל דירה חייב להשתתף בהוצאות הדרושות להחזקתו התקינה ולניהולו של הרכוש המשותף ולהבטחת השירותים המחויבים על פי דין או המקובלים על פי הנוהג, לפי יחס שטח רצפת דירתו אל שטח הרצפה של כל הדירות שבבית המשותף, זולת אם נקבע בתקנון שיעור השתתפות אחר; לעניין זה, "החזקה תקינה" – שמירה על מצבו של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת גמר הבניה, לרבות שיפורים שבוצעו בו לאחר מכן בהסכמת בעלי הדירות.

 שאלה שהתעוררה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי לאחרונה היא: מה קורה אם דייר בבניין מסרב לשלם עבור הוצאות אסתטיות? האם החובה החוקית חלה גם במקרה כזה? על כך נעסוק במאמר הבא.

מעשה שמתחיל בבניין ישן

בבניין ישן ובו 12 דירות שהוקם בתל אביב בשנות ה-60 של המאה הקודמת הוחלט, לאחר שהבניין עמד על תילו כמה עשורים טובים – לערוך שיפוץ. נבחר קבלן שיפוצים על ידי הדיירים והשיפוץ החל, אך דייר אחד מבין כל הדיירים סירב לשלם את הוצאות השיפוץ ואף הגיש תביעה נגד נציגות הבית המשותף על ההחלטה לבצע שיפוץ נרחב בחזית הבית למטרת שיפור החזות האסתטית בלבד ללא סכנה בטיחותית או צורך פרקטי אחר, מבלי שכל הדיירים הסכימו. נציגות הבית המשותף הגישה גם היא תביעה בגין העדר תשלום הכספים מצידו, בניגוד לחובה החוקית.

הערכאה הראשונה

ההליך התנהל בערכאה הראשונה בפני המפקחת על הבתים המשותפים. המפקחת החליטה לקבל את טענת נציגות הבית המשותף, אשר הייתה מיוצגת על ידי משרד עורכי דין ליאור אביב, וקבעה כי בעל הדירה חייב לשלם את מלוא חובו. המפקחת קיבלה את טענת הנציגות שטענה שהחזית מעולם לא שופצה וכי כעת היא מוזנחת בצורה חמורה.

הדייר לא אמר נואש והגיש ערעור לבית המשפט המחוזי בתל אביב בטענה כי החוק אינו מחייב נשיאה בחבות כאשר מדובר בתיקון אסתטי בלבד.

ההחלטה בערעור

כב' השופטת לימור ביבי אימצה את טענות נציגות הבית המשותף וקביעת המפקחת, דחתה את הערעור וקבעה כי החובה של כל הדיירים להשתתף בשיפוץ כוללת בתוכה גם שיפוץ אסתטי. כב' השופטת נסמכה על לשון החוק המכלילה כל הוצאה שיש בה כדי לשמר את המצב ובכלל זה ניתן להסיק שגם הוצאות אסתטיות נכללות. כמו כן גם תכלית סעיף החוק באה בהלימה עם פרשנות זו שכן המטרה היא בסופו של יום לדאוג לתחזוקה השוטפת של הבניין, לרבות הצדדים האסתטיים הנגזרים מתחזוקה זו, על מנת שהוא לא יגיע למצב שהוא רעוע ואז הוצאות השיקום שלו יהיו גבוהות הרבה יותר.

להלן ציטוט מפסק הדין:

כך וראשית, לשונו של החוק, המדברת על שמירה על המצב של הרכוש המשותף כפי שהיה בעת סיום הבנייה, אין בה הגבלת התחזוקה רק למפגעים בטיחותיים, ההיפך, מתוך לשונו של הסעיף עולה הכללת כל הוצאה שיש בה כדי לשמר את המצב ובכלל זאת גם הוצאות אסתטיות. כך ולשם הדוגמא – ברי כי במסגרת המינוח תיכלל עבודה לצביעת חדר המדרגות או לשיקום החזיתות – והכל גם מקום בו מדובר בהוצאה לשם שמירת מצבו האסתטי של הבית ותו לא. יתרה מכך, מתוך המינוח "אחזקה", נמצאתי למדה כי כוונת המחוקק היא לתחזוקה שוטפת של הרכוש המשותף, כך שזה לא יגיע למצב בו הבית מט ליפול, שאז שיקומו יגרור הוצאה גבוהה עשרות מונים ובהתאמה לכך הרי שכל הוצאה שיש בה כדי להעמיד הבית המשותף במצב בו היה בעת סיום הבנייה, נכנסת על פניו לגדר לשונו של החוק. יטען הטוען – כפי שטען המערער – האם יכול הרוב לחייב ולכפות הוצאה גבוהה על המיעוט – ולכך אשיב – כי באיזון הנכון, כפי שנקבע במסגרת החוק – "כן".

משמעויות

המשמעות התקדימית של פסק דין זה היא היעדר הצורך בהסכמה פה אחד בשיפוץ בתים משותפים גם אם לשיפוץ אופי או אלמנטים שהם אסתטיים במהותם, ובלבד שיש לכך הצדקה.

לסיכום

לעיתים החוק אינו קובע מפורשות או שאינו מצליח לכלול בתוכו את כל המקרים שהמציאות מייצרת, כמו למשל שיפוץ מסוג שמירה על הפן האסתטי, יחד עם זאת, באמצעות פרשנות יצירתית שתואמת את תכלית החוק, הצליח משרד עוה"ד ליאור אביב, לקבוע תקדים חשוב בסוגיה של בתים משותפים, אשר עתיד לשמש בניינים רבים בעתיד.